Cómo hacemos la comparación
No comparamos la cuota de la hipoteca con el alquiler, porque esa comparación engaña. Comparamos el patrimonio que tendrías al final del periodo en cada caso, partiendo del mismo dinero:
- Si compras: pagas la entrada, los impuestos y los gastos de compra; cada mes, la hipoteca y los gastos de propietario. Al final, tu patrimonio es lo que vale la casa menos lo que aún debes.
- Si alquilas: inviertes la entrada y los gastos de compra que no has pagado. Cada mes inviertes también la diferencia entre lo que pagaría un propietario y tu alquiler (o la retiras, si el alquiler es mayor). Al final, tu patrimonio es lo que vale esa inversión.
Las cinco cifras que más pesan
- Los años que vivirás allí. Los gastos de compra (del 8 % al 12 %) se pagan una vez; cuantos más años, más se reparten.
- La relación precio/alquiler. Si el alquiler anual es menos del 4 % del precio, comprar suele salir caro.
- La revalorización de la vivienda. Pequeños cambios mueven mucho el resultado; prueba con escenarios prudentes.
- La rentabilidad de la inversión alternativa. Solo cuenta si de verdad vas a invertir la diferencia.
- El tipo de interés de la hipoteca.
Ejemplo resuelto
Piso de 250.000 € en Madrid o alquiler de 1.000 € al mes
Con un 20 % de entrada, hipoteca al 3 % a 30 años (843,21 € al mes), un 1 % anual de gastos de propietario, revalorización del 2 %, subida del alquiler del 3 % y un 5 % de rentabilidad para el dinero invertido:
- Para comprar hacen falta 70.000 € de entrada, impuestos y gastos.
- A los 5 años, comprando tendrías 98.208 € de patrimonio y alquilando, 89.897 €.
- A los 15 años la diferencia se amplía: 214.366 € frente a 113.915 €. Comprar empieza a ganar en el año 4.
Si la vivienda no se revalorizara nada, el resultado cambiaría mucho: pruébalo en la calculadora.
Lo que la calculadora no incluye
No resta los gastos de vender la vivienda, los impuestos sobre las ganancias de la inversión ni las deducciones fiscales que puedan corresponderte. Tampoco valora la estabilidad de tener casa propia o la flexibilidad de alquilar, que también cuentan.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o comprar en 2026?
Depende sobre todo de cuántos años vas a vivir en esa casa y de la relación entre precio y alquiler en tu zona. Con horizontes cortos (menos de 4 o 5 años), los gastos de compra hacen que alquilar suela salir mejor.
¿Alquilar es tirar el dinero?
No. Al comprar también hay dinero que no recuperas: intereses, impuestos, IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. La comparación justa es entre esos costes y el alquiler, y tener en cuenta qué rentabilidad daría la entrada si la invirtieras.
¿Qué rentabilidad pongo para la inversión?
Para una cartera indexada global a largo plazo, muchos usan entre el 4 % y el 6 % anual nominal. Si no vas a invertir de verdad la diferencia, pon la rentabilidad de tu cuenta de ahorro.
¿Qué incluye el coste del propietario?
IBI, comunidad, seguro de hogar y mantenimiento. Un 1 % del valor de la vivienda al año es una cifra habitual; en edificios con muchos servicios puede ser más.
¿Tiene en cuenta los gastos de vender la casa?
No. Si piensas vender al final del periodo, resta a la opción de comprar la comisión de la inmobiliaria y la plusvalía municipal.