Los dos límites que deciden cuánta casa puedes pagar
El precio máximo es el menor de dos cifras. Casi siempre una de las dos te frena mucho antes que la otra.
- Tus ingresos. La cuota de la hipoteca, sumada a tus otras deudas, no debería pasar del 35 % de tus ingresos netos. Con esa cuota máxima se calcula el préstamo más grande que puedes devolver, y como el banco financia el 80 %, el precio es ese préstamo ÷ 0,8.
- Tus ahorros. Tienes que poner el 20 % de entrada y pagar los impuestos y gastos de la compra, que el banco no financia.
Precio por ahorros = Ahorros ÷ (20 % + impuestos + otros gastos)
Impuestos al comprar una vivienda
En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad. En obra nueva pagas un 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de en torno al 1,5 %. Además calculamos un 2 % para notaría, registro, gestoría y tasación.
| Comunidad | Tipo general del ITP |
|---|---|
| Andalucía | 7 % |
| Aragón | 8 % |
| Asturias | 8 % |
| Illes Balears | 8 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Cantabria | 9 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Castilla y León | 8 % |
| Cataluña | 10 % |
| Comunitat Valenciana | 10 % |
| Extremadura | 8 % |
| Galicia | 8 % |
| Madrid | 6 % |
| Región de Murcia | 8 % |
| Navarra | 6 % |
| País Vasco | 4 % |
| La Rioja | 7 % |
| Ceuta | 6 % |
| Melilla | 6 % |
Tipos generales orientativos. Muchas comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas o viviendas de menor precio. Consulta la web de tu comunidad antes de firmar.
Dos ejemplos resueltos
Pareja en Madrid: 3.200 € netos al mes y 40.000 € ahorrados
Sus ingresos les permitirían una cuota de 1.120 € y un piso de unos 332.000 €. Pero sus ahorros los frenan: con un 6 % de ITP y un 2 % de gastos, 40.000 € cubren la entrada y los gastos de una vivienda de 142.000 € (28.400 € de entrada y 11.360 € de impuestos y gastos). Para subir de precio, lo que necesitan es ahorrar más, no ganar más.
Persona sola en la Comunitat Valenciana: 1.800 € netos, 150 € de otras deudas y 60.000 € ahorrados
Al 35 %, su cuota máxima son 630 € menos los 150 € que ya paga: 480 €. A 30 años y al 3 % eso es un préstamo de unos 113.850 €, así que su límite lo marcan los ingresos: 142.000 €. Sus ahorros darían para una vivienda de 187.500 €.
Cómo subir tu precio máximo
- Liquidar otras deudas antes de pedir la hipoteca: cada 100 € de cuota del coche son unos 30.000 € menos de vivienda.
- Revisar si te corresponde un tipo reducido de ITP por edad o por ser familia numerosa.
- Alargar el plazo sube el precio máximo, pero encarece mucho la hipoteca. Compruébalo en la calculadora de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para una hipoteca de 200.000 €?
A 30 años y al 3 %, la cuota es de unos 843 € al mes. Para que no pase del 35 % de tus ingresos, necesitas unos 2.410 € netos al mes en el hogar.
¿Qué porcentaje del sueldo puede ir a la hipoteca?
Los bancos suelen exigir que todas tus deudas no superen el 30-40 % de tus ingresos netos. El Banco de España recomienda no pasar del 30-35 %.
¿Cuántos ahorros necesito para comprar un piso?
Normalmente el 20 % del precio como entrada más los gastos de compra (entre el 8 % y el 12 %). Para un piso de 200.000 €, entre 56.000 y 64.000 €.
¿Se puede conseguir una hipoteca del 100 %?
Es poco frecuente. Existen avales públicos para jóvenes y algunas comunidades ofrecen garantías que permiten financiar hasta el 95 %, pero con condiciones de edad e ingresos.
¿Cuenta el sueldo de mi pareja?
Sí, si los dos firmáis la hipoteca. Suma los ingresos netos del hogar y también las deudas de ambos.