Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses (si el tipo no cambia). Al principio la mayor parte de la cuota son intereses y, con los años, cada vez amortizas más capital.
Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- P: el capital prestado (precio menos entrada).
- i: el interés mensual, es decir, el TIN anual dividido entre 12. Un 3 % anual es un 0,25 % al mes.
- n: el número de cuotas, años × 12.
Cuota mensual por cada 150.000 € prestados
| TIN | 20 años (€) | 25 años (€) | 30 años (€) |
|---|---|---|---|
| 2 % | 758,83 | 635,78 | 554,43 |
| 2,5 % | 794,85 | 672,93 | 592,68 |
| 3 % | 831,90 | 711,32 | 632,41 |
| 3,5 % | 869,94 | 750,94 | 673,57 |
| 4 % | 908,97 | 791,76 | 716,12 |
Fíjate en los intereses totales: al 3 %, pedir 150.000 € a 30 años cuesta 77.665 € de intereses; a 20 años, 49.655 €.
Tres ejemplos resueltos
Piso de 250.000 € con 50.000 € de entrada, al 3 % y 25 años
Pides 200.000 € (el 80 %). La cuota es de 948,42 € al mes. En 25 años pagas 84.527,17 € de intereses. El primer año solo amortizas 5.455,65 € de deuda; en el décimo ya son 7.144,30 €.
El mismo piso a 30 años
La cuota baja a 843,21 €, 105 € menos al mes. A cambio, los intereses suben a 103.554,47 €: 19.027 € más.
Piso de 180.000 € con 36.000 € de entrada, al 2,6 % y 25 años
Pides 144.000 €. La cuota es de 653,28 € al mes y pagas 51.985,73 € de intereses en total.
Fija, variable o mixta
- Fija: el TIN no cambia nunca. Pagas algo más al principio a cambio de no tener sorpresas.
- Variable: el tipo es el Euríbor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses. Usa la calculadora con el tipo actual y también con uno o dos puntos más, para ver si podrías pagarla.
- Mixta: fija durante los primeros años (normalmente de 5 a 15) y variable después.
Errores habituales
- Olvidar los gastos de compra. Impuestos, notaría, registro y gestoría suman entre el 8 % y el 12 % del precio, y el banco no los financia. Calcula cuánto necesitas en cuánta casa puedo pagar.
- Comparar solo la cuota. Mira también los intereses totales y la TAE con productos vinculados.
- Ir al límite. Si la cuota supera el 35 % de tus ingresos netos, un imprevisto te deja sin margen.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pagaría al mes por una hipoteca de 200.000 €?
A 25 años y con un tipo del 3 %, 948,42 € al mes. A 30 años bajaría a 843,21 €, pero pagarías unos 19.000 € más de intereses.
¿Qué es mejor, más años o cuota más alta?
Un plazo más largo baja la cuota pero dispara los intereses totales. Lo razonable es el plazo más corto cuya cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos.
¿Cuánto me financia el banco?
Para una vivienda habitual, lo normal es hasta el 80 % del precio de compra o de tasación (el menor). El 20 % restante y los gastos de compra los pones tú.
¿Hipoteca fija o variable?
Con la fija sabes lo que pagarás siempre. La variable sigue al Euríbor: puede bajar o subir. La mixta es fija unos años y luego variable. Compara la TAE y no solo el tipo de interés.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que se aplica al préstamo y es el que sirve para calcular la cuota. La TAE incluye además comisiones y productos vinculados, y es la cifra que sirve para comparar ofertas.
¿Me conviene amortizar anticipadamente?
Suele compensar si tu hipoteca tiene un interés más alto que lo que obtendrías invirtiendo ese dinero con un riesgo parecido, y siempre después de tener un fondo de emergencia.